Depuis le 1er janvier 2023, la France a intensifié sa lutte contre les passoires thermiques. Ces logements, souvent mal isolés, font grimper les dépenses énergétiques des locataires. La nouvelle législation cible spécifiquement les logements dont la consommation d'énergie annuelle dépasse les 450 kWh/m², classés G+ en diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens ne peuvent désormais plus être loués, impactant ainsi le marché locatif.
Passoires énergétiques : quel est l’état des lieux en 2023 ?
Au 1er janvier 2022, sur les 30 millions de résidences principales en France, 5,2 millions étaient classées F ou G, ce qui représente 17% du parc de résidences principales. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur n'est pas épargnée. En effet, d'après la FNAIM, plus de 10.000 appartements et maisons de cette région sont concernés par la nouvelle réglementation. D'ici 2025, si aucun travail de rénovation n'est entrepris, 15 000 logements dans les Bouches-du-Rhône et 8 000 dans le Var devront être retirés du marché locatif.
Si globalement, le Var et les Alpes Maritimes se situent en dessous de la moyenne nationale en termes de passoires thermiques, certaines communes, comme Isola 2000 dans les Alpes-Maritimes, sont en situation alarmante. En effet, 90% des logements d'Isola 2000 sont considérés comme des passoires thermiques, un taux particulièrement élevé au niveau national.
Marseille se démarque également avec 40 000 logements jugés insalubres. Malgré des efforts de réhabilitation, le rythme souhaité de 500 réhabilitations par an n'est pas atteint.
Quelles conséquences sur le marché immobilier ?
Sans travaux de rénovation, les passoires thermiques sont vouées à sortir du marché locatif. En début d’année, on observait un élan de mise en vente. Entre avril et août, on constate qu’il y a bien plus de passoires énergétiques à Paris qu’à Marseille. En effet, 24% des biens présents sur le marché sont étiquetés E, F ou G contre 54 % dans la capitale.Le marché locatif à Nice et Marseille est tendu : il n’y a pas assez d’offres pour réponde à la demande des locataires.
Face au resserrement des conditions de financement qui les empêche d'acheter, les ménages ne quittent pas le logement qu'ils louent, provoquant ainsi une augmentation de la pression sur le marché locatif. Si l’offre se réduit de plus en plus, la demande, elle, reste soutenue, un phénomène qui provoque donc une hausse des loyers.
Quelles actions pour réduire le nombre de passoires thermiques en région PACA ?
Face à ces défis, différentes mesures sont prises par les acteurs locaux. À Isola 2000 par exemple, les autorités communales, conscientes du problème, travaillent avec les copropriétaires pour les encourager à réaliser des travaux de rénovation.
Par ailleurs, la loi Climat et résilience prévoit un calendrier précis pour interdire progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, obligeant ainsi les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Récemment, Bruno Le Maire a envisagé de reporter le calendrier concernant l’interdiction de louer les logements considérés comme énergivores. Finalement, aucun changement n'est à prévoir : dès le 1er janvier 2025, la mise en location nécessitera au minimum une classe F au DPE. Cette exigence se durcira avec l'interdiction des logements classés F dès le 1er janvier 2028, et ceux de classe E à partir du 1er janvier 2034.
Comment financer la rénovation énergétique de son bien ?
Les propriétaires de logements énergivores sont incités à rénover pour se conformer à la réglementation, bien que le coût puisse s'élever rapidement. Afin d'encourager ces rénovations, plusieurs aides financières sont proposées par le gouvernement :
- MaPrimeRénov' couvre certains travaux de rénovation avec un montant forfaitaire. Pour les ménages les moins aisés, cette aide peut s'élever jusqu'à 10 000 euros. Une prime spéciale, dite « sortie de passoire », oscille entre 500 et 1 500 euros.
- La prime « coup de pouce chauffage » incite au remplacement des anciens équipements de chauffage par des modèles plus écologiques. Le montant varie entre 450 et 5 000 euros, dépendant de l'équipement choisi et des revenus.
- L'éco-PTZ offre un prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 euros.
Il est aussi possible que des aides régionales soient disponibles. Il est donc conseillé de contacter votre conseil régional pour davantage d'informations.